房產 / 投資理財
資本化率計算機（資本化率與淨營業收入）
根據出租物業的價格、租金、空置率與營運成本，計算淨營業收入和資本化率，並查看同一收入在4%至10%資本化率下的價值。
資本化率計算機（資本化率與淨營業收入）: 淨營業收入是收取的租金扣除營運成本後的金額：每月3,000元即每年36,000元，扣除5%空置損失（1,800元）和10,800元成本後，剩下23,400元。除以400,000元的價格後，資本化率為5.85%。同樣的收入在4%資本化率下價值585,000元，在8%資本化率下則價值292,500元。 全程在瀏覽器中於本機執行，檔案不會上傳至伺服器。
- 分類
- 商務與行政工具
- 使用次數
- 在瀏覽器中
- 費用
- 免費・免註冊
- 可用狀態
- 可立即使用
全程在瀏覽器中執行
| 資本化率 | 此收入對應的價格 |
|---|---|
| 4% | 585,000 |
| 5% | 468,000 |
| 6% | 390,000 |
| 7% | 334,286 |
| 8% | 292,500 |
| 10% | 234,000 |
資本化率是淨營運收入÷價格，也就是以現金購買房產時的年報酬率。淨營運收入是實際收取的租金扣除房屋稅、保險、修繕與管理等營運成本，但不扣除房貸付款，因此無論融資方式為何，都能比較房產。表格會顯示相同收入在其他資本化率下的價值。
資本化率與價格
價值＝淨營業收入 ÷ 資本化率，因此資本化率下降會推高價格：在收入為23,400的情況下，資本化率從6%降至5%，價值會從390,000提高至468,000。這也是利率上升通常會壓低不動產價格的原因，因為利率上升會推高資本化率。
較長的持有期間
資本化率是某一年的概況。若要計算不動產在持有期間內的價值，並將期末售價納入考量，請使用NPV與IRR計算機將現金流折現。
使用方式
- 輸入價格或價值，以及每月租金。
- 設定空置率和每年的營運成本。
- 查看資本化率與淨營業收入，並在表格中比較價格。
隱私與限制
所有計算都在您的瀏覽器中完成。
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常見問題
什麼是好的資本化率？
這取決於市場和風險：市中心的優質公寓成交價通常約為4%至5%，風險較高或位於小城鎮的物業可能需要7%至10%。較高的資本化率代表以該價格可取得較高收入，但通常也伴隨較高風險。
為什麼不計入房貸付款？
這樣可以比較物業本身的條件，不受買方身分或融資方式影響。若要查看貸款後的現金報酬，請使用現金對現金報酬率計算機。
哪些項目算是營運成本？
包括房屋稅、保險、修繕與維護、管理費、由屋主支付的水電等公用事業費用，以及服務費；不包括房貸利息、折舊或所得稅。
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