Imóveis / Investimentos
Calculadora de Cap Rate (Taxa de Capitalização e NOI)
Calcule a renda operacional líquida e a taxa de capitalização de um imóvel para aluguel a partir do preço, aluguel, vacância e custos operacionais, e veja quanto essa mesma renda valeria com taxas de capitalização de 4% a 10%.
Calculadora de Cap Rate (Taxa de Capitalização e NOI): A renda operacional líquida é o aluguel recebido menos os custos operacionais: 3.000 por mês correspondem a 36.000 por ano; descontando 5% de vacância (1.800) e 10.800 de custos, restam 23.400. Dividindo esse valor por um preço de 400.000, a taxa de capitalização é de 5,85%. Essa mesma renda valeria 585.000 com uma taxa de capitalização de 4% e 292.500 com uma taxa de 8%. Roda 100% localmente no seu navegador, sem enviar nenhum arquivo para o servidor.
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| Taxa de capitalização | Preço para esta renda |
|---|---|
| 4% | 585.000 |
| 5% | 468.000 |
| 6% | 390.000 |
| 7% | 334.286 |
| 8% | 292.500 |
| 10% | 234.000 |
A taxa de capitalização é a renda operacional líquida ÷ o preço: o retorno anual se você comprasse o imóvel à vista. A renda operacional líquida é o aluguel que você realmente recebe menos custos operacionais, como imposto sobre o imóvel, seguro, reparos e administração, mas não as parcelas do financiamento, para que os imóveis possam ser comparados independentemente de como são financiados. A tabela mostra quanto a mesma renda vale com outras taxas de capitalização.
Cap rates e preços
Valor = receita operacional líquida ÷ cap rate; por isso, a queda da cap rate eleva os preços: com uma receita de 23.400, a queda de 6% para 5% aumenta o valor de 390.000 para 468.000. É por isso que o aumento das taxas de juros, que eleva as cap rates, tende a reduzir os preços dos imóveis.
Períodos mais longos
A cap rate é uma fotografia de um ano. Para calcular o valor de um imóvel ao longo do período de investimento, considerando o preço de venda no final, desconte os fluxos de caixa usando a calculadora de VPL e TIR.
Como usar
- Informe o preço ou valor do imóvel e o aluguel mensal.
- Defina a taxa de vacância e os custos operacionais anuais.
- Consulte a taxa de capitalização e a renda operacional líquida e compare os preços na tabela.
Privacidade e limitações
Tudo é calculado no seu navegador.
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Perguntas frequentes
O que é uma boa taxa de capitalização?
Depende do mercado e do risco: apartamentos em áreas nobres de grandes cidades costumam ser negociados em torno de 4% a 5%, enquanto imóveis mais arriscados ou em cidades menores podem exigir de 7% a 10%. Uma taxa de capitalização mais alta significa mais renda em relação ao preço, geralmente com mais risco.
Por que as parcelas do financiamento ficam de fora?
Para que os imóveis possam ser comparados por seus próprios méritos, independentemente de quem os compre e de como sejam financiados. Para ver o retorno sobre o seu dinheiro com um empréstimo, use a calculadora de retorno sobre o capital investido.
O que conta como custo operacional?
Imposto predial, seguro, reparos e manutenção, administração, serviços públicos pagos pelo proprietário e taxas de serviço; não incluem juros do financiamento, depreciação nem imposto de renda.
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