不動産 / 投資
キャップレート計算機（還元利回りとNOI）
物件価格、家賃、空室率、運営費から賃貸物件の純営業収益とキャップレートを計算し、同じ収益が4%から10%のキャップレートでいくらになるか確認できます。
キャップレート計算機（還元利回りとNOI）: 純営業収益は、運営費を差し引いた実際の受取家賃です。月3,000は年間36,000となり、5%の空室分（1,800）と運営費10,800を差し引くと23,400です。これを価格400,000で割ると、キャップレートは5.85%になります。同じ収益は、キャップレート4%なら585,000、8%なら292,500の価値になります。 サーバーへのファイルアップロードは一切なく、100%ブラウザ内でローカル実行します。
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完全にブラウザ内で実行します
| 還元利回り | この収入に対応する価格 |
|---|---|
| 4% | 585,000 |
| 5% | 468,000 |
| 6% | 390,000 |
| 7% | 334,286 |
| 8% | 292,500 |
| 10% | 234,000 |
還元利回りは純営業収益÷価格で、物件を現金で購入した場合の年間リターンを示します。純営業収益は、実際に受け取る家賃から固定資産税、保険、修繕費、管理費などの運営費用を差し引いたものです。住宅ローン返済額は含まれないため、資金調達方法にかかわらず物件を比較できます。この表では、同じ収益が別の還元利回りでいくらの価値になるかを示します。
キャップレートと価格
価値 = 純営業収益 ÷ キャップレート。つまり、キャップレートが下がると価格は上がります。収益が23,400の場合、キャップレートが6%から5%に下がると、価値は390,000から468,000に上昇します。そのため、キャップレートを押し上げる金利上昇は、物件価格を下げる傾向があります。
より長期で見る場合
キャップレートは、1年分の収益を切り取った指標です。保有期間中の物件価値を、期間終了時の売却価格も含めて計算するには、NPVとIRR計算機でキャッシュフローを割り引きます。
使い方
- 物件の価格または評価額と月額家賃を入力します。
- 空室率と年間の運営費を設定します。
- キャップレートと純営業収益を確認し、表で価格を比較します。
プライバシーと制限事項
すべての計算はブラウザ内で行われます。
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よくある質問
良いキャップレートとは？
市場とリスクによって異なります。都市部の優良なアパートは4から5%前後で取引されることが多い一方、リスクの高い物件や小規模な町の物件では7から10%が必要になる場合があります。キャップレートが高いほど、通常はリスクも高くなりますが、価格に対する収益は大きくなります。
なぜ住宅ローンの返済額は含まれていないのですか？
購入者や資金調達方法にかかわらず、物件そのものの収益性を比較できるようにするためです。ローンを利用した場合の自己資金に対するリターンを確認するには、キャッシュオンキャッシュ計算機をお使いください。
運営費には何が含まれますか？
固定資産税、保険、修理・メンテナンス費、管理費、所有者が支払う光熱費、サービス料などです。住宅ローンの利息、減価償却費、所得税は含まれません。
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