Proprietà / Investimenti
Calcolatore del tasso di capitalizzazione (Cap rate e NOI)
Calcola il reddito operativo netto e il tasso di capitalizzazione di un immobile in affitto in base a prezzo, canone, sfitto e costi operativi, e scopri quanto varrebbe lo stesso reddito con tassi dal 4% al 10%.
Calcolatore del tasso di capitalizzazione (Cap rate e NOI): Il reddito operativo netto è il canone incassato al netto dei costi operativi: 3.000 al mese sono 36.000 all’anno; sottraendo il 5% di sfitto (1.800) e 10.800 di costi, restano 23.400. Dividendo per un prezzo di 400.000, si ottiene un tasso di capitalizzazione del 5,85%. Lo stesso reddito varrebbe 585.000 con un tasso del 4% e 292.500 con un tasso dell’8%. Funziona al 100% localmente nel browser, senza caricare file sul server.
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| Tasso di capitalizzazione | Prezzo per questo reddito |
|---|---|
| 4% | 585.000 |
| 5% | 468.000 |
| 6% | 390.000 |
| 7% | 334.286 |
| 8% | 292.500 |
| 10% | 234.000 |
Il tasso di capitalizzazione è il reddito operativo netto ÷ il prezzo: il rendimento annuale se acquistassi l'immobile in contanti. Il reddito operativo netto è l'affitto effettivamente incassato meno i costi di gestione, come imposta sull'immobile, assicurazione, riparazioni e gestione, ma non le rate del mutuo; in questo modo puoi confrontare gli immobili indipendentemente dal loro finanziamento. La tabella mostra quanto vale lo stesso reddito con altri tassi di capitalizzazione.
Cap rate e prezzi
Valore = reddito operativo netto ÷ cap rate, quindi quando i cap rate scendono i prezzi aumentano: con un reddito di 23.400, il calo dal 6% al 5% fa salire il valore da 390.000 a 468.000. Per questo l'aumento dei tassi d'interesse, che spinge verso l'alto i cap rate, tende a ridurre i prezzi degli immobili.
Orizzonti più lunghi
Il cap rate è una fotografia di un anno. Per calcolare il valore di un immobile durante un periodo di detenzione, considerando il prezzo di vendita alla fine, attualizza i flussi di cassa con il calcolatore NPV e IRR.
Come usarlo
- Inserisci il prezzo o il valore dell’immobile e l’affitto mensile.
- Imposta il tasso di sfitto e i costi operativi annuali.
- Leggi il tasso di capitalizzazione e il reddito operativo netto, quindi confronta i prezzi nella tabella.
Privacy e limitazioni
Tutto viene calcolato nel tuo browser.
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Domande frequenti
Qual è un buon tasso di capitalizzazione?
Dipende dal mercato e dal rischio: gli appartamenti in zone centrali delle grandi città spesso vengono scambiati intorno al 4-5%, mentre gli immobili più rischiosi o situati in centri più piccoli possono richiedere dal 7% al 10%. Un tasso di capitalizzazione più alto significa un reddito maggiore rispetto al prezzo, di solito a fronte di un rischio più elevato.
Perché le rate del mutuo non vengono incluse?
Per confrontare gli immobili in base alle loro caratteristiche, indipendentemente da chi li acquista e da come vengono finanziati. Per calcolare il rendimento del tuo capitale con un prestito, usa il calcolatore cash-on-cash.
Cosa rientra nei costi operativi?
Imposta sulla proprietà, assicurazione, riparazioni e manutenzione, gestione, utenze pagate dal proprietario e spese per i servizi; non interessi sul mutuo, ammortamento o imposta sul reddito.
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