Immobilier / Investissement
Calculateur de taux de capitalisation (taux de capitalisation et NOI)
Calculez le revenu net d’exploitation et le taux de capitalisation d’un bien locatif à partir de son prix, de son loyer, de sa vacance et de ses charges d’exploitation, puis voyez combien ce même revenu vaudrait avec des taux de capitalisation de 4% à 10%.
Calculateur de taux de capitalisation (taux de capitalisation et NOI): Le revenu net d’exploitation correspond aux loyers encaissés moins les charges d’exploitation : 3 000 par mois représentent 36 000 par an. Après déduction de 5% de vacance (1 800) et de 10 800 de charges, il reste 23 400. Divisé par un prix de 400 000, cela donne un taux de capitalisation de 5,85%. Le même revenu vaudrait 585 000 avec un taux de capitalisation de 4% et 292 500 avec un taux de 8%. Fonctionne 100 % localement dans votre navigateur, sans aucun téléversement de fichier vers le serveur.
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| Taux de capitalisation | Prix correspondant à ce revenu |
|---|---|
| 4% | 585 000 |
| 5% | 468 000 |
| 6% | 390 000 |
| 7% | 334 286 |
| 8% | 292 500 |
| 10% | 234 000 |
Le taux de capitalisation correspond au revenu d'exploitation net ÷ le prix : le rendement annuel si vous achetiez le bien comptant. Le revenu d'exploitation net correspond aux loyers effectivement perçus, diminués des charges courantes telles que la taxe foncière, l'assurance, les réparations et la gestion, mais pas des mensualités du prêt immobilier. Les biens peuvent ainsi être comparés quel que soit leur mode de financement. Le tableau indique la valeur de ce même revenu avec d'autres taux de capitalisation.
Taux de capitalisation et prix
Valeur = revenu net d'exploitation ÷ taux de capitalisation. Ainsi, la baisse des taux de capitalisation fait monter les prix : avec un revenu de 23 400, une baisse de 6 % à 5 % fait passer la valeur de 390 000 à 468 000. C'est pourquoi la hausse des taux d'intérêt, qui fait augmenter les taux de capitalisation, tend à faire baisser le prix des biens immobiliers.
Horizons plus longs
Le taux de capitalisation est une photographie sur un an. Pour évaluer un bien sur une période de détention, en tenant compte du prix de vente à la fin, actualisez les flux de trésorerie avec le calculateur de VAN et de TRI.
Comment l'utiliser
- Saisissez le prix ou la valeur du bien ainsi que le loyer mensuel.
- Indiquez le taux de vacance et les charges d’exploitation annuelles.
- Consultez le taux de capitalisation et le revenu net d’exploitation, puis comparez les prix dans le tableau.
Confidentialité et limitations
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Questions fréquentes
Quel est un bon taux de capitalisation ?
Cela dépend du marché et du niveau de risque : les appartements situés dans des quartiers prisés des grandes villes se négocient souvent autour de 4 à 5 %, tandis que les biens plus risqués ou situés dans de petites villes peuvent nécessiter un taux de 7 à 10 %. Un taux de capitalisation plus élevé signifie davantage de revenus par rapport au prix, généralement avec un risque plus important.
Pourquoi les mensualités du prêt sont-elles exclues ?
Ainsi, les biens peuvent être comparés sur leurs propres caractéristiques, quel que soit leur acquéreur et leur mode de financement. Pour connaître le rendement de votre apport avec un prêt, utilisez le calculateur de rendement cash-on-cash.
Qu’est-ce qui compte comme charge d’exploitation ?
La taxe foncière, l’assurance, les réparations et l’entretien, la gestion, les services publics payés par le propriétaire et les frais de service ; mais pas les intérêts du prêt immobilier, l’amortissement ni l’impôt sur le revenu.
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