Propiedad / Inversión
Calculadora de tasa de capitalización (tasa de capitalización e NOI)
Calcula los ingresos operativos netos y la tasa de capitalización de una propiedad en alquiler a partir de su precio, alquiler, vacancia y costes operativos, y comprueba cuánto valdrían esos mismos ingresos con tasas de capitalización del 4% al 10%.
Calculadora de tasa de capitalización (tasa de capitalización e NOI): Los ingresos operativos netos son el alquiler cobrado menos los costes operativos: 3.000 al mes son 36.000 al año; tras restar una vacancia del 5% (1.800) y 10.800 de costes, quedan 23.400. Divididos entre un precio de 400.000, equivalen a una tasa de capitalización del 5,85%. Esos mismos ingresos valdrían 585.000 con una tasa de capitalización del 4% y 292.500 con una del 8%. Funciona al 100 % en tu navegador, sin subir archivos a ningún servidor.
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| Tasa de capitalización | Precio para estos ingresos |
|---|---|
| 4% | 585.000 |
| 5% | 468.000 |
| 6% | 390.000 |
| 7% | 334.286 |
| 8% | 292.500 |
| 10% | 234.000 |
La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto ÷ el precio: el rendimiento anual si compraras la propiedad al contado. El ingreso operativo neto es el alquiler que realmente cobras menos los costes operativos, como el impuesto sobre la propiedad, el seguro, las reparaciones y la gestión, pero sin incluir los pagos de la hipoteca, para poder comparar propiedades independientemente de cómo se financien. La tabla muestra cuánto vale el mismo ingreso con otras tasas de capitalización.
Tasas de capitalización y precios
Valor = ingresos operativos netos ÷ tasa de capitalización, por lo que la reducción de las tasas de capitalización hace subir los precios: con unos ingresos de 23.400, una bajada del 6% al 5% aumenta el valor de 390.000 a 468.000. Por eso, el aumento de las tasas de interés, que hace subir las tasas de capitalización, tiende a reducir los precios de las propiedades.
Plazos más largos
La tasa de capitalización representa una instantánea de un año. Para calcular el valor de una propiedad durante un periodo de tenencia, con el precio de venta al final, descuenta los flujos de efectivo con la calculadora de VAN y TIR.
Cómo se usa
- Introduce el precio o valor y el alquiler mensual.
- Indica la tasa de vacancia y los costes operativos anuales.
- Consulta la tasa de capitalización y los ingresos operativos netos, y compara los precios en la tabla.
Privacidad y límites
Todo se calcula en tu navegador.
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Preguntas frecuentes
¿Qué tasa de capitalización es buena?
Depende del mercado y del riesgo: los apartamentos en zonas urbanas privilegiadas suelen venderse con tasas de entre el 4% y el 5%, mientras que las propiedades más arriesgadas o situadas en localidades pequeñas pueden requerir entre el 7% y el 10%. Una tasa de capitalización más alta significa más ingresos por el precio, normalmente con más riesgo.
¿Por qué no se incluyen los pagos de la hipoteca?
Para comparar las propiedades por sus propios méritos, independientemente de quién las compre y de cómo se financien. Para consultar el rendimiento de tu efectivo con un préstamo, utiliza la calculadora de rendimiento sobre efectivo.
¿Qué se considera un coste operativo?
El impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro, las reparaciones y el mantenimiento, la gestión, los suministros que paga el propietario y los gastos de servicio; no los intereses hipotecarios, la depreciación ni el impuesto sobre la renta.
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