Immobilien / Geldanlage
Cap-Rate-Rechner (Kapitalisierungszinssatz und NOI)
Berechne das Netto-Betriebsergebnis und den Kapitalisierungszinssatz einer Mietimmobilie aus Kaufpreis, Miete, Leerstand und Betriebskosten. Sieh außerdem, welchen Wert dasselbe Einkommen bei Cap Rates von 4% bis 10% hätte.
Cap-Rate-Rechner (Kapitalisierungszinssatz und NOI): Das Netto-Betriebsergebnis entspricht den Mieteinnahmen abzüglich der Betriebskosten: 3.000 im Monat ergeben 36.000 im Jahr. Abzüglich 5% Leerstand (1.800) und 10.800 an Kosten bleiben 23.400. Geteilt durch einen Preis von 400.000 ergibt das einen Cap Rate von 5,85%. Dasselbe Einkommen wäre bei einem Cap Rate von 4% 585.000 und bei 8% 292.500 wert. Läuft zu 100% lokal in deinem Browser, ohne Datei-Uploads zum Server.
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| Kapitalisierungszinssatz | Preis für dieses Einkommen |
|---|---|
| 4% | 585.000 |
| 5% | 468.000 |
| 6% | 390.000 |
| 7% | 334.286 |
| 8% | 292.500 |
| 10% | 234.000 |
Der Kapitalisierungszinssatz entspricht dem Netto-Betriebseinkommen geteilt durch den Preis: der Jahresrendite, wenn du die Immobilie bar gekauft hättest. Das Netto-Betriebseinkommen ist die tatsächlich eingenommene Miete abzüglich laufender Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen und Verwaltung, jedoch ohne Hypothekenzahlungen. So lassen sich Immobilien unabhängig von ihrer Finanzierung vergleichen. Die Tabelle zeigt, welchen Wert dasselbe Einkommen bei anderen Kapitalisierungszinssätzen hat.
Kapitalisierungszinssätze und Preise
Wert = Netto-Betriebsertrag ÷ Kapitalisierungszinssatz. Sinkende Kapitalisierungszinssätze treiben daher die Preise nach oben: Bei einem Ertrag von 23.400 steigt der Wert bei einem Rückgang von 6 % auf 5 % von 390.000 auf 468.000. Deshalb führen steigende Zinsen, die den Kapitalisierungszinssatz erhöhen, tendenziell zu sinkenden Immobilienpreisen.
Längere Zeiträume
Der Kapitalisierungszinssatz ist eine Momentaufnahme für ein Jahr. Um den Wert einer Immobilie über den gesamten Besitzzeitraum zu ermitteln und den Verkaufspreis am Ende einzubeziehen, diskontiere die Zahlungsströme mit dem NPV- und IRR-Rechner.
So benutzt du es
- Gib den Preis oder Wert der Immobilie und die monatliche Miete ein.
- Lege den Leerstandssatz und die jährlichen Betriebskosten fest.
- Lies den Cap Rate und das Netto-Betriebsergebnis ab und vergleiche die Preise in der Tabelle.
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Häufige Fragen
Was ist ein guter Cap Rate?
Das hängt vom Markt und vom Risiko ab: Wohnungen in bevorzugten Stadtlagen werden oft mit etwa 4 bis 5% gehandelt, während riskantere Immobilien oder Objekte in kleineren Städten 7 bis 10% benötigen können. Ein höherer Cap Rate bedeutet mehr Einkommen im Verhältnis zum Preis – normalerweise aber auch mehr Risiko.
Warum werden Darlehensraten nicht berücksichtigt?
Damit Immobilien unabhängig davon verglichen werden können, wer sie kauft und wie sie finanziert werden. Um die Rendite deines eingesetzten Kapitals bei einem Darlehen zu sehen, nutze den Cash-on-Cash-Rechner.
Was zählt als Betriebskosten?
Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen und Instandhaltung, Verwaltung, vom Eigentümer bezahlte Versorgungsleistungen und Servicegebühren – nicht jedoch Kreditzinsen, Abschreibungen oder Einkommensteuer.
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