Imóveis / Investimentos
Calculadora de retorno cash-on-cash com financiamento e fluxo de caixa de 10 anos
Informe o preço, a entrada, os custos de fechamento, o financiamento, o aluguel, a vacância e os custos para obter o fluxo de caixa anual e o retorno cash-on-cash de um imóvel alugado. Depois, acompanhe o aluguel, o lucro operacional líquido, as parcelas do financiamento e o fluxo de caixa ano a ano durante dez anos.
Calculadora de retorno cash-on-cash com financiamento e fluxo de caixa de 10 anos: O dinheiro investido é a entrada mais os custos de fechamento: 25% de 400,000 mais 12,000 resulta em 112,000. Um empréstimo de 300,000 a 6.5% por 30 anos custa 22,754 por ano. Com 23,400 de lucro operacional líquido, o fluxo de caixa é 646, o que corresponde a um retorno cash-on-cash de 0.58%; com o aluguel e os custos crescendo 3% ao ano, ele melhora a cada ano. Roda 100% localmente no seu navegador, sem enviar nenhum arquivo para o servidor.
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| Ano | Aluguel | Renda operacional líquida | Financiamento imobiliário | Fluxo de caixa | Retorno sobre o capital investido |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 36.000 | 23.400 | 22.754 | 646 | 0,6% |
| 2 | 37.080 | 24.102 | 22.754 | 1.348 | 1,2% |
| 3 | 38.192 | 24.825 | 22.754 | 2.071 | 1,8% |
| 4 | 39.338 | 25.570 | 22.754 | 2.815 | 2,5% |
| 5 | 40.518 | 26.337 | 22.754 | 3.582 | 3,2% |
| 6 | 41.734 | 27.127 | 22.754 | 4.373 | 3,9% |
| 7 | 42.986 | 27.941 | 22.754 | 5.186 | 4,6% |
| 8 | 44.275 | 28.779 | 22.754 | 6.025 | 5,4% |
| 9 | 45.604 | 29.642 | 22.754 | 6.888 | 6,1% |
| 10 | 46.972 | 30.532 | 22.754 | 7.777 | 6,9% |
O retorno sobre o capital investido é o fluxo de caixa de um ano antes dos impostos ÷ o capital investido: a entrada mais os custos de fechamento e reparos. O fluxo de caixa é o aluguel recebido menos os custos operacionais e as parcelas do financiamento. Ele desconsidera a amortização do empréstimo e qualquer variação no valor do imóvel, que aumentam seu retorno total, e o imposto de renda, que o reduz.
Alavancagem
Com a cap rate de 5,85% do imóvel do exemplo e um financiamento hipotecário a 6,5%, cada unidade monetária emprestada custa mais do que rende. A uma taxa de 4,5%, a mesma compra gera um retorno de cerca de 4,6% sobre o capital próprio no primeiro ano, contra 0,58% a 6,5%.
O financiamento em si
Para ver como cada parcela se divide entre juros e principal, e com que rapidez o saldo diminui, use a calculadora de amortização de empréstimos.
Como usar
- Informe o preço, a entrada, os custos de fechamento e as condições do financiamento.
- Informe o aluguel, a vacância e os custos anuais, além da velocidade de crescimento do aluguel e dos custos.
- Consulte o retorno do primeiro ano e a tabela de dez anos.
Privacidade e limitações
Tudo é calculado no seu navegador.
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Perguntas frequentes
O que é um bom retorno cash-on-cash?
Muitos investidores buscam de 8 a 12%, mas isso depende das taxas de juros e de quanto esperam que o imóvel se valorize; um retorno baixo ou negativo ainda pode fazer sentido em locais onde os preços estão subindo.
Por que o retorno é tão baixo com um financiamento?
Quando a taxa do financiamento está acima da taxa de capitalização do imóvel, o empréstimo reduz o retorno sobre o seu dinheiro, o que é chamado de alavancagem negativa. Uma entrada maior ou uma taxa menor melhora o resultado.
O que fica de fora?
A amortização do empréstimo, as mudanças no valor do imóvel e o imposto de renda: os dois primeiros aumentam o seu retorno total, enquanto o último o reduz.
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