Propiedad / Inversión
Calculadora de rentabilidad sobre el efectivo invertido con hipoteca y flujo de caja de 10
Introduce el precio, el pago inicial, los gastos de cierre, la hipoteca, el alquiler, la desocupación y los costes para obtener el flujo de caja anual y la rentabilidad sobre el efectivo invertido de una propiedad en alquiler. Después, consulta la evolución del alquiler, los ingresos operativos netos, los pagos de la hipoteca y el flujo de caja año a año durante diez años.
Calculadora de rentabilidad sobre el efectivo invertido con hipoteca y flujo de caja de 10: El efectivo invertido es el pago inicial más los gastos de cierre: 25% de 400,000 más 12,000 son 112,000. Un préstamo de 300,000 al 6.5% durante 30 años cuesta 22,754 al año. Con 23,400 de ingresos operativos netos, el flujo de caja es de 646, lo que supone una rentabilidad sobre el efectivo invertido del 0.58%; si el alquiler y los costes aumentan un 3% al año, la rentabilidad mejora cada año. Funciona al 100 % en tu navegador, sin subir archivos a ningún servidor.
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| Año | Alquiler | Ingresos operativos netos | Hipoteca | Flujo de efectivo | Rendimiento sobre el efectivo invertido |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 36.000 | 23.400 | 22.754 | 646 | 0,6% |
| 2 | 37.080 | 24.102 | 22.754 | 1348 | 1,2% |
| 3 | 38.192 | 24.825 | 22.754 | 2071 | 1,8% |
| 4 | 39.338 | 25.570 | 22.754 | 2815 | 2,5% |
| 5 | 40.518 | 26.337 | 22.754 | 3582 | 3,2% |
| 6 | 41.734 | 27.127 | 22.754 | 4373 | 3,9% |
| 7 | 42.986 | 27.941 | 22.754 | 5186 | 4,6% |
| 8 | 44.275 | 28.779 | 22.754 | 6025 | 5,4% |
| 9 | 45.604 | 29.642 | 22.754 | 6888 | 6,1% |
| 10 | 46.972 | 30.532 | 22.754 | 7777 | 6,9% |
El rendimiento sobre el efectivo invertido es el flujo de efectivo de un año antes de impuestos ÷ el efectivo aportado: el pago inicial más los costes de cierre y reparación. El flujo de efectivo es el alquiler cobrado menos los costes operativos y los pagos de la hipoteca. No tiene en cuenta la amortización del préstamo ni los cambios en el valor de la propiedad, que aumentan el rendimiento total, ni el impuesto sobre la renta, que lo reduce.
Apalancamiento
Con la tasa de capitalización del 5,85% de la propiedad del ejemplo y una hipoteca al 6,5%, cada unidad monetaria prestada cuesta más de lo que genera. Con una tasa del 4,5%, la misma compra genera aproximadamente un 4,6% sobre el efectivo invertido durante el primer año, frente al 0,58% con una tasa del 6,5%.
La hipoteca en sí
Para ver cómo se divide cada pago entre intereses y capital, y a qué velocidad disminuye el saldo, utiliza la calculadora de amortización de préstamos.
Cómo se usa
- Introduce el precio, el pago inicial, los gastos de cierre y las condiciones de la hipoteca.
- Introduce el alquiler, la desocupación y los costes anuales, así como el ritmo al que aumentan el alquiler y los costes.
- Consulta la rentabilidad del primer año y la tabla de diez años.
Privacidad y límites
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Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad sobre el efectivo invertido es buena?
Muchos inversores aspiran a entre un 8 y un 12%, pero depende de los tipos de interés y de cuánto se espere que aumente el valor de la propiedad; una rentabilidad baja o negativa aún puede tener sentido en lugares donde los precios están subiendo.
¿Por qué la rentabilidad es tan baja con una hipoteca?
Cuando el tipo de la hipoteca es superior a la tasa de capitalización de la propiedad, el endeudamiento reduce la rentabilidad del efectivo invertido; esto se denomina apalancamiento negativo. Un pago inicial mayor o un tipo más bajo la mejora.
¿Qué factores no incluye?
La amortización del préstamo, los cambios en el valor de la propiedad y el impuesto sobre la renta: los dos primeros aumentan la rentabilidad total y el último la reduce.
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