Dinheiro / Casa
Calculadora: alugar ou comprar
Compare alugar e comprar um imóvel ano a ano: financiamento, entrada, custos de compra e venda, imposto sobre a propriedade, manutenção, aumentos do aluguel, valorização do imóvel e quanto o dinheiro renderia investido, incluindo o ano em que comprar passa a ser mais vantajoso.
Calculadora: alugar ou comprar: A calculadora acompanha duas famílias mês a mês, usando o mesmo dinheiro. Quem compra paga a entrada e os custos de compra e, depois, o financiamento, o imposto sobre a propriedade, a manutenção, o seguro e as taxas de serviço. Quem aluga investe o mesmo valor inicial e paga aluguel. A cada mês, quem gasta menos investe a diferença pelo rendimento definido por você. Em cada ano, a calculadora compara o patrimônio de quem comprou — o valor do imóvel após os custos de venda, menos o saldo restante do financiamento, mais eventuais investimentos — com os investimentos de quem alugou. Roda 100% localmente no seu navegador, sem enviar nenhum arquivo para o servidor.
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Comprar é mais vantajoso após 11 anos
Parcela mensal do financiamento R$ 2.023. Após 15 anos: se você comprar, R$ 355.906; se alugar e investir a diferença, R$ 320.596.
■ Comprar: valor do imóvel após os custos de venda, menos o empréstimo, mais os investimentos■ Alugar: investimentos
Ano a ano
| Ano | Comprar | Alugar | Valor do imóvel | Saldo restante do empréstimo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 70.857 | R$ 105.414 | R$ 412.000 | R$ 316.423 |
| 2 | R$ 86.291 | R$ 119.082 | R$ 424.360 | R$ 312.607 |
| 3 | R$ 102.330 | R$ 133.002 | R$ 437.091 | R$ 308.535 |
| 4 | R$ 119.001 | R$ 147.173 | R$ 450.204 | R$ 304.191 |
| 5 | R$ 136.332 | R$ 161.592 | R$ 463.710 | R$ 299.555 |
| 6 | R$ 154.354 | R$ 176.255 | R$ 477.621 | R$ 294.609 |
| 7 | R$ 173.101 | R$ 191.159 | R$ 491.950 | R$ 289.332 |
| 8 | R$ 192.604 | R$ 206.299 | R$ 506.708 | R$ 283.701 |
| 9 | R$ 212.901 | R$ 221.670 | R$ 521.909 | R$ 277.694 |
| 10 | R$ 234.029 | R$ 237.265 | R$ 537.567 | R$ 271.284 |
| 11 | R$ 256.028 | R$ 253.076 | R$ 553.694 | R$ 264.444 |
| 12 | R$ 278.939 | R$ 269.095 | R$ 570.304 | R$ 257.147 |
| 13 | R$ 302.825 | R$ 285.330 | R$ 587.413 | R$ 249.361 |
| 14 | R$ 328.413 | R$ 302.449 | R$ 605.036 | R$ 241.053 |
| 15 | R$ 355.906 | R$ 320.596 | R$ 623.187 | R$ 232.189 |
Um modelo simplificado: não considera impostos sobre ganhos de investimentos e vendas de imóveis, deduções de juros hipotecários nem mudanças nas taxas de juros. Considere o resultado uma comparação de premissas, não uma recomendação.
Escolhendo as premissas
O resultado depende principalmente de quanto tempo você permanece no imóvel, da diferença entre o aluguel e o custo de comprar, e das taxas de crescimento escolhidas. Teste um cenário pessimista e um otimista: se comprar for melhor nos dois, a decisão fica mais clara. Médias de longo prazo são um ponto de partida razoável, como os preços dos imóveis e os aluguéis crescendo com a inflação mais um pouco, e uma carteira de investimentos equilibrada rendendo alguns pontos percentuais acima da inflação.
Para o financiamento imobiliário sozinho, a calculadora de parcelas de financiamento mostra o cronograma completo de amortização, e a calculadora de juros compostos mostra como a poupança investida cresce.
Custos que as pessoas esquecem
Os custos de comprar incluem impostos sobre a aquisição, honorários jurídicos e de avaliação, além da tarifa de contratação do financiamento; os custos de vender incluem honorários de corretagem e jurídicos. A manutenção equivale, em média, a cerca de 1% do valor do imóvel por ano, mas os gastos chegam de uma só vez, como na troca do telhado ou do aquecedor, então mantenha uma reserva.
Como usar
- Informe o preço do imóvel, o valor da entrada, a taxa do financiamento e os custos de ter o imóvel.
- Informe o aluguel de um imóvel semelhante, a velocidade dos reajustes e quanto seus investimentos poderiam render.
- Veja em que ano comprar passa a valer mais a pena, o gráfico dos dois cenários e a tabela ano a ano.
Privacidade e limitações
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Perguntas frequentes
É melhor alugar ou comprar?
Depende de quanto tempo você pretende ficar, dos preços e dos aluguéis. Comprar envolve custos altos no início e no fim, na compra e na venda, por isso geralmente só compensa depois de vários anos; alugar mantém o dinheiro disponível para investir. A calculadora mostra quando comprar supera alugar de acordo com as suas premissas.
O que é o ano de equilíbrio?
É o primeiro ano em que vender o imóvel, depois de pagar os custos de venda e o financiamento restante, deixaria você com mais dinheiro do que os investimentos de quem alugou. Se você espera se mudar antes disso, alugar sai na frente.
Por que o rendimento dos investimentos é importante?
O dinheiro usado na entrada e nos custos de compra não pode ser investido em outra aplicação. Se os investimentos crescerem mais rápido do que o valor do imóvel, alugar e investir pode sair na frente mesmo depois de muitos anos; se os imóveis se valorizarem mais rápido, comprar sai na frente.
O que fica de fora?
Impostos sobre os ganhos dos investimentos e sobre a venda do imóvel, deduções de juros do financiamento, mudanças nas taxas de juros e custos e benefícios difíceis de quantificar, como mudança, estabilidade e a liberdade de reformar. Use a calculadora como uma comparação entre premissas.
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