Argent / Maison
Calculateur location ou achat
Comparez la location et l’achat d’un logement année après année : prêt immobilier, apport, frais d’achat et de revente, taxe foncière, entretien, loyer, hausse des loyers, évolution du prix du logement et rendement potentiel de l’argent placé, avec l’année où l’achat devient plus avantageux.
Calculateur location ou achat: Le calculateur suit deux ménages mois par mois avec le même budget. L’acheteur paie l’apport et les frais d’achat, puis le prêt immobilier, la taxe foncière, l’entretien, l’assurance et les charges liées aux services. Le locataire place à la place la même somme initiale et paie son loyer. Chaque mois, celui qui dépense le moins place la différence au rendement que vous avez défini. Chaque année, le calculateur compare le patrimoine de l’acheteur — valeur du logement après déduction des frais de revente, moins le capital restant dû, plus les éventuels placements — avec les placements du locataire. Fonctionne 100 % localement dans votre navigateur, sans aucun téléversement de fichier vers le serveur.
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L’achat devient plus avantageux après 11 ans
Mensualité du prêt immobilier : 2 023 €. Après 15 ans : si vous achetez, 355 906 € ; si vous louez et investissez la différence, 320 596 €.
■ Achat : valeur du logement après les frais de vente, moins le prêt, plus les investissements■ Location : investissements
Année par année
| Année | Acheter | Louer | Valeur du logement | Solde du prêt |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 70 857 € | 105 414 € | 412 000 € | 316 423 € |
| 2 | 86 291 € | 119 082 € | 424 360 € | 312 607 € |
| 3 | 102 330 € | 133 002 € | 437 091 € | 308 535 € |
| 4 | 119 001 € | 147 173 € | 450 204 € | 304 191 € |
| 5 | 136 332 € | 161 592 € | 463 710 € | 299 555 € |
| 6 | 154 354 € | 176 255 € | 477 621 € | 294 609 € |
| 7 | 173 101 € | 191 159 € | 491 950 € | 289 332 € |
| 8 | 192 604 € | 206 299 € | 506 708 € | 283 701 € |
| 9 | 212 901 € | 221 670 € | 521 909 € | 277 694 € |
| 10 | 234 029 € | 237 265 € | 537 567 € | 271 284 € |
| 11 | 256 028 € | 253 076 € | 553 694 € | 264 444 € |
| 12 | 278 939 € | 269 095 € | 570 304 € | 257 147 € |
| 13 | 302 825 € | 285 330 € | 587 413 € | 249 361 € |
| 14 | 328 413 € | 302 449 € | 605 036 € | 241 053 € |
| 15 | 355 906 € | 320 596 € | 623 187 € | 232 189 € |
Modèle simplifié : il ne tient pas compte des impôts sur les plus-values et les ventes immobilières, des déductions d’intérêts hypothécaires ni des variations des taux d’intérêt. Considérez le résultat comme une comparaison d’hypothèses, et non comme un conseil.
Choisir les hypothèses
Le résultat dépend surtout de la durée pendant laquelle vous restez dans le logement, de l’écart entre le loyer et le coût de la propriété, ainsi que des taux de croissance que vous choisissez. Essayez un scénario pessimiste et un scénario optimiste : si l’achat est avantageux dans les deux cas, la décision est plus claire. Les moyennes à long terme constituent un bon point de départ : par exemple, les prix des logements et les loyers peuvent augmenter au rythme de l’inflation, avec un léger supplément, tandis qu’un portefeuille d’investissement équilibré peut produire un rendement supérieur de quelques pourcents à l’inflation.
Pour le prêt immobilier uniquement, le calculateur de mensualités de prêt immobilier affiche le tableau d’amortissement complet, tandis que le calculateur d’intérêts composés montre comment une épargne investie fructifie.
Les coûts souvent oubliés
Les coûts d’achat comprennent les taxes sur l’acquisition, les frais juridiques et d’arpentage, ainsi que les frais de dossier du prêt immobilier ; les coûts de vente comprennent les frais d’agence et les frais juridiques. L’entretien représente en moyenne environ 1 % de la valeur du logement par an, mais ces dépenses surviennent par à-coups, par exemple pour remplacer une toiture ou une chaudière : prévoyez donc une réserve.
Comment l'utiliser
- Saisissez le prix du logement, l’apport, le taux du prêt immobilier et les coûts liés à sa possession.
- Saisissez le loyer d’un logement comparable, la vitesse à laquelle les loyers augmentent et le rendement potentiel de vos placements.
- Consultez l’année où l’achat devient plus avantageux, le graphique des deux scénarios et le tableau année par année.
Confidentialité et limitations
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Questions fréquentes
Vaut-il mieux louer ou acheter ?
Cela dépend de la durée pendant laquelle vous restez, des prix et des loyers. L’achat entraîne des coûts importants au début et à la fin, lors de l’achat et de la revente ; il n’est donc généralement rentable qu’après plusieurs années. La location laisse davantage d’argent disponible à placer. Le calculateur indique à quel moment l’achat devient plus avantageux selon vos hypothèses.
Qu’est-ce que l’année d’équilibre ?
C’est la première année où la vente du logement, après paiement des frais de revente et du prêt immobilier restant, vous laisserait davantage que les placements du locataire. Si vous prévoyez de déménager avant cette échéance, la location est plus avantageuse.
Pourquoi le rendement des placements est-il important ?
L’argent consacré à l’apport et aux frais d’achat ne peut pas être placé ailleurs. Si les placements progressent plus vite que la valeur du logement, la location avec investissement peut rester plus avantageuse pendant de nombreuses années ; si les prix des logements progressent plus vite, l’achat devient plus intéressant.
Qu’est-ce qui n’est pas pris en compte ?
Les impôts sur les gains des placements et sur la vente du logement, les déductions liées aux intérêts du prêt immobilier, l’évolution des taux d’intérêt, ainsi que les coûts et les avantages difficiles à chiffrer, comme le déménagement, la stabilité et la liberté de rénover. Considérez cet outil comme une comparaison fondée sur des hypothèses.
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