Dinero / Hogar
Calculadora de alquilar o comprar
Compara alquilar con comprar una vivienda año a año: hipoteca, entrada, costes de compra y venta, impuesto sobre la propiedad, mantenimiento, aumento del alquiler, evolución del precio de la vivienda y cuánto ganarías invirtiendo el dinero, incluido el año en que comprar empieza a ser más rentable.
Calculadora de alquilar o comprar: La calculadora sigue mes a mes la evolución de dos hogares con el mismo dinero. El comprador paga la entrada y los costes de compra, y después la hipoteca, el impuesto sobre la propiedad, el mantenimiento, el seguro y las cuotas de servicio. El inquilino invierte en su lugar el mismo dinero inicial y paga el alquiler. Cada mes, quien gasta menos invierte la diferencia con el rendimiento que hayas establecido. Cada año compara el patrimonio del comprador —el valor de la vivienda después de los costes de venta, menos el préstamo pendiente, más las inversiones— con las inversiones del inquilino. Funciona al 100 % en tu navegador, sin subir archivos a ningún servidor.
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Comprar resulta más rentable después de 11 años
Cuota hipotecaria mensual 2023 €. Después de 15 años: si compras, 355.906 €; si alquilas e inviertes la diferencia, 320.596 €.
■ Comprar: valor de la vivienda después de los costes de venta, menos el préstamo, más las inversiones■ Alquiler: inversiones
Año a año
| Año | Comprar | Alquilar | Valor de la vivienda | Préstamo pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 70.857 € | 105.414 € | 412.000 € | 316.423 € |
| 2 | 86.291 € | 119.082 € | 424.360 € | 312.607 € |
| 3 | 102.330 € | 133.002 € | 437.091 € | 308.535 € |
| 4 | 119.001 € | 147.173 € | 450.204 € | 304.191 € |
| 5 | 136.332 € | 161.592 € | 463.710 € | 299.555 € |
| 6 | 154.354 € | 176.255 € | 477.621 € | 294.609 € |
| 7 | 173.101 € | 191.159 € | 491.950 € | 289.332 € |
| 8 | 192.604 € | 206.299 € | 506.708 € | 283.701 € |
| 9 | 212.901 € | 221.670 € | 521.909 € | 277.694 € |
| 10 | 234.029 € | 237.265 € | 537.567 € | 271.284 € |
| 11 | 256.028 € | 253.076 € | 553.694 € | 264.444 € |
| 12 | 278.939 € | 269.095 € | 570.304 € | 257.147 € |
| 13 | 302.825 € | 285.330 € | 587.413 € | 249.361 € |
| 14 | 328.413 € | 302.449 € | 605.036 € | 241.053 € |
| 15 | 355.906 € | 320.596 € | 623.187 € | 232.189 € |
Un modelo simplificado: no incluye los impuestos sobre las ganancias de inversiones ni la venta de la vivienda, las deducciones por intereses hipotecarios ni los cambios en los tipos de interés. Considera el resultado una comparación de supuestos, no un asesoramiento.
Elegir los supuestos
El resultado depende sobre todo del tiempo que permanezcas en la vivienda, de la diferencia entre el alquiler y el coste de ser propietario, y de las tasas de crecimiento que elijas. Prueba un caso pesimista y otro optimista: si comprar resulta mejor en ambos, la decisión será más clara. Las medias a largo plazo son un punto de partida razonable, como suponer que los precios de la vivienda y los alquileres crecen con la inflación más un poco, y que una cartera de inversión equilibrada obtiene unos puntos porcentuales por encima de la inflación.
Para la hipoteca por sí sola, la calculadora de cuotas hipotecarias muestra el calendario completo de amortización, y la calculadora de interés compuesto muestra cómo crecen los ahorros invertidos.
Costes que se suelen olvidar
Los costes de compra incluyen los impuestos de la adquisición, los honorarios legales y de tasación, y la comisión de formalización de la hipoteca; los costes de venta incluyen los honorarios de la agencia y los legales. El mantenimiento supone de media alrededor del 1% del valor de la vivienda al año, pero se presenta en gastos puntuales, como cambiar el tejado o la caldera, así que conviene mantener una reserva.
Cómo se usa
- Introduce el precio de la vivienda, la entrada, el tipo de interés de la hipoteca y los costes de tenerla.
- Introduce el alquiler de una vivienda similar, cuánto sube el alquiler y cuánto podrían rendir tus inversiones.
- Consulta el año en que comprar resulta más rentable, el gráfico de ambas opciones y la tabla año a año.
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Preguntas frecuentes
¿Es mejor alquilar o comprar?
Depende del tiempo que permanezcas en la vivienda, de los precios y de los alquileres. Comprar implica costes elevados al principio y al final, al adquirir y vender la vivienda, por lo que normalmente solo compensa después de varios años; alquilar mantiene el dinero disponible para invertirlo. La calculadora muestra cuándo comprar supera a alquilar según tus supuestos.
¿Cuál es el año de equilibrio?
Es el primer año en el que vender la vivienda, después de pagar los costes de venta y la hipoteca pendiente, te dejaría más dinero que las inversiones del inquilino. Si esperas mudarte antes, alquilar resulta más rentable.
¿Por qué es importante el rendimiento de la inversión?
El dinero destinado a la entrada y a los costes de compra no puede invertirse en otra cosa. Si las inversiones crecen más rápido que el valor de la vivienda, alquilar e invertir puede resultar más rentable incluso después de muchos años; si los precios de la vivienda crecen más rápido, comprar resulta más rentable.
¿Qué aspectos no incluye?
Los impuestos sobre las ganancias de las inversiones y sobre la venta de la vivienda, las deducciones por los intereses de la hipoteca, los cambios en los tipos de interés y los costes y beneficios difíciles de valorar, como mudarse, la estabilidad y la libertad para reformar. Considéralo una comparación basada en supuestos.
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